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As alterações da Lei de Locações refletem principalmente nas garantias contratuais, incluindo uma maior celeridade na realização do despejo, o que se destaca como um ponto positivo para os proprietários de imóveis. Dentre as principais alterações, podemos citar:
· Locatário inadimplente
No antigo texto legal, o locatário tinha a possibilidade de realizar o pagamento judicial dos alugueis vencidos no prazo de 15 dias, desde que não tivesse feito isso por mais 02 vezes nos últimos 12 meses. Isso implicava na constante e repetida propositura de ações de despejo que, pagas em juízo evitava o despejo, e criava devedores contumazes, que se aproveitavam do benefício da Lei.
Com a nova redação, este benefício somente será concedido no caso do locatário não ter utilizado nos últimos 24 meses, ou seja, será um forma de forçar o locatário a realizar seus pagamento em dia, pois não terá uma segunda chance nos próximos 24 meses.
· Fiador
No tocante ao Fiador, verificam-se como principais alterações a possibilidade de exoneração da fiança, ou seja, de o fiador deixar de garantir a locação nos casos de continuidade da locação por um dos cônjuges após a separação.
A possibilidade de exoneração no caso do contrato ser renovado por prazo indeterminado (desde que notificado e respondendo por 120 dias da notificação) e, por outro lado, foi incorporada a legislação a continuidade da fiança até a entrega das chaves e não apenas até o prazo final da locação.
· Ação de Despejo - Liminar
Além de alterações a Lei 12.112/09 também trouxe algumas inclusões, e uma delas foi à possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em casos de falta de pagamento do aluguel, para contratos que não tenham garantia. Anteriormente a esta Lei, o proprietário tinha que aguardar todo o processo judicial até a sentença, para então ocorrer o despejo. Com a nova redação é possível o despejo do locatário inadimplente através da liminar, ou seja, antes mesmo de qualquer ação (audiência).
· Multa proporcional
Outra alteração é a que trata da proporcionalidade no pagamento da multa ao tempo que faltaria para cumprir o prazo do contrato, no caso de rescisão antecipada pelo locatário. No entanto, tal alteração da lei não trouxe qualquer inovação, apenas atualizando a regra contida antes da vigência do Código Civil de 2002, ou seja, já havia tal previsão de pagamento proporcional, mas referenciando um artigo revogado, e que agora, passa constar expressamente na Lei de Locações.
Podemos concluir que, o novo texto trouxe uma maior celeridade ao processo judicial, assegurando os locadores e privilegiando os bons pagadores.
